В России рынок недвижимости находится, мягко говоря, в состоянии стагнации. Рапорты чиновников про увеличение «располагаемых доходов россиян» кошельки россиян не пополняют. Неожиданный всплеск активности риелторов вызвало предложение Минфина РФ молодым семьям построить деревянный дом под защитой государственных органов власти. Что за аттракцион невиданной щедрости затеял Минфин, мы решили разобраться детально.
1,5% ипотечных кредитов на свой дом
Кто из россиян не мечтает построить дом недорого, цены правда пока кусаются, но ведь овчинка стоит выделки – свой участок, нет соседей за стеной, природа. Да и банки ипотеку выдают, надо только написать заявление и можно искать подрядчика.
Начнём с нескольких определений, чтобы понимать, о чём речь:
- Смысл ипотеки в том, что до окончания расчетов по кредиту, недвижимость принадлежит банку;
- Невысокий процент (сейчас от 4,5 до 11) обеспечен гарантиями стоимости недвижимости;
- Для изъятия недвижимости у заёмщика банку не нужны судебные тяжбы (объект принадлежит ему до окончания расчётов), в судебной практике масса примеров. Банкиры отбирают квартиры у людей, остаток долга которых не превышает стоимости пары квадратных метров. Не всем заёмщикам правоохранительные органы смогли вернуть квартиры, ставшие собственностью владельцев банков.
Теперь вернёмся к новости. Построить деревянный дом, на собственном участке, не то же самое, что купить квартиру в многоэтажке. В 2014 – 2015 годах ипотека для частного домостроения фактически была прикрыта. В 2018 году общая сумма кредитов на дома для ПМЖ (ИЖС) составляла 1,5% от общего объёма кредитования недвижимости и продолжала снижаться.
Это преамбула, тесно связанная с проблемами строительства частного домавообще. Теперь о том, какие идеи выдвинуло главное финансовое ведомство России.
Молодой семье построить дом из бруса под ключ дешевле, чем рисковать с застройщиками
Теоретически, частный дом – ценный объект недвижимости. Относится к «быстровозводимым» и конструктивно «простым» постройкам (Рис 1).
Почему же банки прикрыли ипотечное кредитование в 2014 году? Причин несколько, с точки зрения финансовых рисков вполне оправданы:
- Любое частное строение расположено на земельном участке, назначение которого (по прихоти государства) может быть изменено. В 2018 году в Подмосковье снесено около 2 400 частных домов для расширения трасс и устройства дорожных развязок. Заметим, не хибар – (Рис 2);
- Недостроенная квартира (даже при банкротстве застройщика) не убыток, страховые выплаты покроют затраты. Построенные недорого дома цену получают после ввода в эксплуатацию, недостроенная хижина в данном случае – прямые убытки;
- Срок окончания строительства частником не прописан в нормативных документах, значит, залог не имеет стоимости неопределённое время.
Оценив риски, банки даже на такие домики задрали проценты – (Рис 3). Суммарная стоимость (с учётом процентов и обслуживания кредита) этой дачи превысила 1 200 000 рублей.
Оживление вызвала инициатива ЛДПР, которая трансформировалась в предложение создания Госпрограммы – «Молодой семье – доступный дом». Госдума РФ предложение отклонила, но Минфин РФ её внимательно рассмотрел, и вот, что из этого вышло.
Жесткие сроки, гарантии застройщика и залог участка
Конечно, все хотят построить дом, при этом строительство выйдет недорого, цены будут приемлемыми, если владелец может строить с паузами. Для капитального дома из кирпича и бетона обычная практика, тем более что технология требует остановок на усадку. Но паузы – одна из проблем ипотечного кредитования частных застройщиков.
ЛДПР редко выступает с разумными инициативами, на этот раз попав точно в цель:
- Четыре десятка компаний России утвердили нормативы сроков строительства сборных домов – не более 45 дней (Рис 4);
- Среднее время возведения сборного строенияпо оценкам экспертов снизилось до 2 – 3 недель (Рис 5);
- Новые подходы заводского изготовления каркаса позволяют построить дом из бруса недорого за пять дней, используя технологии «собрал – разобрал – перевёз – собрал». Даже основу домов делают на заводе, монтаж занимает 2-3 часа. (Рис 6);
- Можно построить дом не только из панелей, например, из бруса под ключ, за пару недель. Брус при этом может быть любой формы, цех по подготовке деревянных конструкций хороший пример – (Рис 7).
Предложение фракции изменить подход к финансированию молодой семьи основано на желании руководителя нацелить молодёжь на жизнь в «деревне». Подход спорный, но результат внушает оптимизм. В Минфине решили, если построить дом из бруса недорого сложно, то другие варианты сборных строений можно страховать за счет резервного фонда. Главное – сроки и гарантированная цена недостроенного домика (Рис 8).
Новые технологии – конструктор, банк оставит в залоге комплект
Ключевой момент в подходе вызвал оживление среди риелторов. Действительно, если заёмщик не справляется с финансовыми обязательствами, что помешает банку разобрать его дом, переместив на другой участок? Революционный подход, учитывая, что основа дома сейчас делается в заводских условиях, на 2-3 недели сокращая срок строительства (Рис 9).
Ещё проще построить дом из СИП панелей или сборных конструкций из плит OSB, (Рис 10). Крыша, традиционно самая затратная часть стройки, собирается из типовых модулей, не требуя специальных знаний. Как вы понимаете, разборка такого строения не занимает много времени.
Вероятно, в решении Минфина свою роль сыграло участие в процессе владельцев деревообрабатывающих заводов, которые на состоявшемся недавно Петербургском Экономическом Форуме пожаловались на засилье скандинавских компаний. Запретительных мер не последовало, но вывод, что построить дом из бруса недорого в России из российских материалов невозможно, был сделан. Пока госпрограмма не принята, но появились звоночки, что рассматривается она более чем серьёзно:
- Постройка домов из СИП панели получит льготы, вероятно до 5 лет отсрочки по уплате налога на недвижимость. Площадь дома при начислении налога во внимание приниматься не будет около 10 лет (Рис 11);
- Поставщики готовых стеновых панелей получат льготы по налогообложению вне зависимости от формы юридического лица (Рис 12);
- Производители сложных деревянных конструкций получат государственные гранты на развитие технологий (Рис 13);
- Построить дом из «СИП» панелей, или иных готовых конструкций, станет дешевле, фабрики получат льготы, в том числе по НДС (Рис 14).
Самое время внимательно следить за прохождением дебатов по новой Госпрограмме. Молодые семьи получат защиту не только инвестиций, но и гарантии, что участок «чистый», не будет изъят государством.
Конечно, желание быстро построить дом сборного типа, каркасный или из СИП панелей, подгоняет, но не стоит торопиться. Подраздел Госпрограммы предусматривает отдельные компенсации владельцам, не поскупившимся на оформление дома. Особенно в регионах, которые часто посещают иностранные туристы. Медведей у входа держать не обязательно, но льготы по налогам не лишние, если творчески подошли к деревянному зодчеству (Рис 15).
Осталось напомнить, если Госпрограмма будет принята, цена квартир в ближнем Подмосковье упадёт, ведь мало кто избежит соблазна принять столь выгодное предложение.
