Сакраментальный вопрос, на который универсальных ответов нет. Желание построить новый дом естественно, какими должны быть первые шаги, мы уже обсудили. Пора заняться практическими вопросами.
Выбор способа строительства – непростая задача
Сегодня построить новый дом можно несколькими способами, каждый из которых имеет свои плюсы и минусы:
- Покупка сборной конструкции, когда приобретается готовое здание. Щитовые, из бруса или бревна, каркасные и так далее, всё это в данной группе. В зависимости от опций выбранной конструкции, поставщик может включить коммуникации, базовое оборудование и прочее. При выборе такого способа стоит доверить построить жилой дом компании-изготовителю, так как слишком много тонкостей, которые сложно учесть при самостоятельной сборке. Ожидаемый результат такого выбора – жильё, готовое к проживанию (даже без отделки) (Рис 1);
- Договор со строительной компанией о возведении строения. Плюс перед сборными конструкциями заключается в свободном выборе проекта, стройматериалов, возможности менять проектные решения. Минусом является необходимость со стороны владельца контролировать все этапы строительства. В отличие от первого варианта, для такого контроля требуются базовые инженерные знания, хотя бы начального уровня. Особенно в случае комбинированных стройматериалов (Рис 2);
- Наём отдельных подрядчиков. Самый недорогой способпостроить частный дом. Специализированные бригады работают дешевле, как и частные строители. К минусам относится тотальный контроль, самостоятельная закупка материалов, аренда техники и т.д. Несомненным плюсом является общее более высокое качество построенных таким образом зданий (Рис 3).
Последний способ мы и рассмотрим более подробно в рамках этой статьи. Отметим только, что в Московской области доля самостоятельной застройки составляет 35%, лидирует сборное домостроение – 44%, по договорам строится всего 21% объектов. Итак, как самому построить дом?
Начинаем с поиска поставщиков материалов
Принцип «За морем телушка полушка, да перевозу рубль» уже не работает. Рассмотрим пример из жизни – баню, которая обошлась в 4 500$. В ценах 2018 года это примерно 270 000 рублей. Конечно, собрать баню, не то же самое, что построить частный дом, но подход может быть таким же.
Место – МО, поставщик из Мордовии. Размер 5х6 м с венцами 8м для крыльца. В комплекте сруб и крыша. (Рис 4). На фото видно место раскладки. Ленточный фундамент из ФБС, накрытых кирпичом, делался после заказа сруба. Рубили в зиму, приехал набор в апреле, на фото конец мая. Пока ожидались бревна, к фундаменту подвели электричество (кабель видно) и воду (нет на фото, глубина прокладки 1,8м). К приезду машины фундамент уже прошёл зимнюю усадку. Через месяц покрыли крышей (Рис 5), и оставили на год для обсадки сруба. На зиму внутри поставили электрический тэн 1,5кВ, включенный через таймер 10 минут работы в час.
Пример не подскажет, как самому собрать баню или построить дом, но алгоритм действий понятен:
- Поставщик стройматериалов может быть из любого региона России, логистика сегодня почти не влияет на цену кирпича, блоков или бревна на месте стройки;
- Ориентироваться на строймаркеты (даже раскрученные) не стоит, прямые закупки у производителя обойдутся дешевле. Особенно, если вы предложите наличные, скидка против цены в магазине или на строительном рынке составит до 20%;
- Региональные поставщики готовы предоставить бригаду рабочих. В примере бани её собирали на месте три человека, приехавшие из Мордовии вместе с баней. Стоимость сборки была включена в те самые 270 000 рублей;
- Обрешётка крыши тоже включена, как и доска, толщиной 40мм, для зашивки потолка (Рис 6).
Да, процесс занял два года, да, построить баню или новый дом с таким подходом быстро не получится. Но в этом большой плюс самостоятельного строительства:
- Возможность управлять проектом, внося изменения на любом этапе;
- Финансировать стройку, не загоняя себя в долговые ямы;
- Использовать (неизбежные) «остатки» строительных материалов для освоения участка;
- В любой момент взять паузу, что полезно для капитального строительства в смысле усадки (Рис 7);
- Купить больше строительных материалов, не переплачивая за доставку, заводам проще выдать 3-4 кубометра бетона за копейки, чем возиться с небольшими заказами (Рис 8).
Эти «остатки», купленные «в нагрузку», и пошли на ленточный фундамент для бани, которую мы рассматриваем в качестве примера. На самом деле, построенные жилые дома, где владелец управляет расходами и остатками материалов, отличаются практически полной утилизацией остатков. Даже земля, выкопанная для устройства котлована, будет не вывезена с участка, а позволит поработать с ландшафтным дизайном (Рис 9).
Останется найти тех, кто сделает работу хорошо, не оказавшись «практикантами», которые будут учиться строить за ваш счёт.
Поиск подрядчиков сложнее поиска материалов
Где найти квалифицированных, честных и трудолюбивых рабочих тоже вопрос, без универсального ответа. Только искать. Через знакомых, соседей по участку и другими способами. Кто-то может хорошо построить дом на старом доме, кто-то качественно сделает всё с нуля. Универсалов среди строителей точно нет, если бригада утверждает, что умеют всё – ищите других.
Обязательно проверьте готовые объекты. Как правило, прорабы охотно демонстрируют портфолио, поэтому потребуйте 2-3 адреса. Владельцы готовых строений не откажут в информации, если всё делалось на совесть, и это будет хорошей рекомендацией (Рис 10). Прораб не даёт адресов? Ищите другого человека, большие доходы привели на рынок бригады, пытающиеся за чужой счет научиться что-то делать.
Кстати, оговорка про дом на старом доме не лишняя, в этом случае в разы проще оформить документы. Фактически, надо согласовать с местными властями проект «реконструкции или капитального ремонта», количество этажей и общую площадь нового дома.
По окончании строительства придется подать заявление о внесении изменений в Росреестр и получить новое свидетельство о собственности. Желательно не делать оценку, новое строение оценят дороже, а значит, выше будут налоги. В идеале изменить только параметры дома, пропорционально увеличению площади увеличится и кадастровая стоимость.
Какой бы способ строительства, тип дома и всё прочее вы не выбрали, помните – глаза боятся, а руки делают. Делайте и учитесь на чужих ошибках, а не своих собственных.
